Fin de la guerra hipotecaria: así compite ahora la banca del Ibex 35

La guerra hipotecaria ha terminado, pero la competencia sigue

La guerra hipotecaria terminó hace meses, pero la banca no ha dejado de competir. Solo cambió el terreno de juego. Los grandes bancos ya no bajan el precio de las hipotecas para captar volumen: ahora seleccionan a quién se lo ofrecen. El euríbor lleva seis meses subiendo y en agosto de 2026 se sitúa en el 2,946%, con el mercado dando casi un 96% de probabilidad a que el BCE suba tipos en septiembre. En ese contexto, encontrarte con una oferta hipotecaria muy agresiva puede parecer una señal de que la guerra de precios sigue viva. No es así: lo que hay detrás, la mayoría de las veces, es una entidad compitiendo por un perfil de cliente muy concreto, no una bajada generalizada de precios.

Lo que dicen los datos: más hipotecas, de mayor importe

Los números del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman el giro. En lo que va de 2026, el número de hipotecas sobre vivienda ha crecido un 10,8% frente al mismo periodo del año anterior, y el capital prestado ha subido un 17,5%. El tipo de interés medio, sin embargo, apenas se ha movido: pasó del 2,98% al 2,96%, una diferencia mínima que confirma que la banca ya no compite bajando el precio de forma agresiva.

Los datos por banco lo ilustran mejor. Bankinter, el banco que se retiró de forma más tajante de la guerra de precios, redujo un 20% su producción hipotecaria entre enero y junio, mientras que CaixaBank, BBVA y Santander mantuvieron o aumentaron ligeramente su actividad en el primer semestre del año. La lectura es clara: los bancos que se apartaron de la carrera por el volumen ahora priorizan el margen, y los que siguen creciendo lo hacen seleccionando mejor a quién prestan.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) también está mirando de cerca este mercado. En 2026 abrió expediente a los seis grandes grupos del Ibex 35 con negocio hipotecario: Santander, CaixaBank, BBVA, Unicaja, Sabadell y Bankinter. La investigación busca esclarecer si existió algún tipo de coordinación en la retirada simultánea de las ofertas más agresivas a finales de 2025, algo que, de confirmarse, tendría consecuencias regulatorias para el sector.

Para quien está buscando hipoteca ahora mismo, la conclusión práctica es esta: la banca sigue queriendo tu negocio, pero ya no lo demuestra bajando el precio para todo el mundo. Lo demuestra ofreciendo mejores condiciones a quien encaja en su perfil de riesgo preferido: ingresos estables, poca deuda previa y un buen ahorro para la entrada.

Así están los tipos en agosto de 2026, para comparar

Para saber si una oferta concreta es realmente agresiva o simplemente está en línea con el mercado, esto es lo que ofrecían las entidades a cierre de agosto de 2026:

La hipoteca fija se mueve entre el 2,55% y el 2,96% TIN según la entidad, con una TAE de entre el 3,0% y el 3,6% si cuentas las vinculaciones. En variable, las mejores ofertas con vinculación completa rondan euríbor más 0,49% o 0,50%, pero sin vincularte los diferenciales suben hasta euríbor más 1,49% o más. Las vinculaciones más habituales (nómina domiciliada, seguros de hogar y vida, y aportaciones a un plan de pensiones) pueden sumar entre 1.500 € y 2.000 € al año, y te restan entre 0,5 y 1 punto porcentual en el tipo final si decides no contratarlas.

Si la oferta que te han hecho está muy por debajo de estos rangos sin pedirte vinculaciones desproporcionadas, probablemente sea una oferta puntual de captación y conviene revisar con más cuidado las condiciones de los apartados siguientes. Si está muy por encima, hay margen para negociar o comparar con otras entidades: un broker hipotecario puede acceder a diferenciales tan bajos como euríbor + 0,30%, que no siempre están disponibles negociando tú solo directamente con el banco.

Qué quiere decir «oferta agresiva»

Una oferta agresiva es un precio de salida que el banco usa para llamar la atención. Puede ser sostenible, o puede ser un reclamo temporal. Lo habitual que hay detrás es uno de estos cuatro casos: precio real y competitivo; precio real condicionado a muchas vinculaciones; precio temporal con revisión posterior; precio subsidiado para captar clientes que luego consuman otros productos.

Cómo comprobar si la oferta es sostenible: pasos claros

No hace falta ser experto para detectar señales. Sigue estos pasos, en este orden:

• Lee la ficha de información precontractual (FEIN). Si el diferencial aparece solo en la promoción, busca la versión a partir de la que se aplica el precio de referencia.
• Pregunta por las vinculaciones. ¿Qué productos hacen falta para conseguir ese tipo? Cuenta tarjetas, seguros, nómina, planes de pensiones, domiciliaciones y ventas cruzadas.
• Exige la simulación a largo plazo. Pide al banco que muestre la cuota tras el periodo promocional o los cambios de tipo. Si te dan solo el primer año, desconfía.
• Busca comisiones. Apertura, estudio, cancelación anticipada, subrogación. Una comisión elevada puede eliminar cualquier ahorro del tipo barato.
• Comprueba la duración de la oferta. Pregunta si el banco garantiza el precio hasta la firma de la escritura o si puede retirarlo antes de la aprobación definitiva del préstamo.
• Lee las condiciones de revisión. Si es variable, ¿hay suelo? ¿hay topes? Si es fijo promocional, ¿a qué pasa al terminar el periodo?

Cláusulas que conviene vigilar

Hay cuatro puntos que suelen decidir si una oferta es buena o una trampa.

• Vinculaciones. Pagar seguros o domiciliar la nómina no es raro, pero si necesitas contratar cinco productos para conseguir el tipo, hay que comparar cuánto cuestan esos productos en realidad.
• Diferencial y condiciones de revisión. El diferencial no lo es todo. Para hipoteca variable hay que saber qué índice usan, si hay suelo o techos y cómo aplican las revisiones.
• Comisiones. Algunas entidades anuncian cero comisiones para captar titulares, pero aplican penalizaciones altas por amortización o por subrogación. Calcula el coste si necesitas cancelar o mover la hipoteca en el medio plazo.
• Periodo promocional y cláusulas de salida. Promociones de 12 o 18 meses están bien para obtener una ventaja inmediata, pero te dejan expuesto cuando termine. Comprueba qué tipo te aplican después.

Ejemplos prácticos

Dos situaciones que veo a menudo con clientes que vienen preocupados.

Escenario A. Hipoteca variable con diferencial aparentemente bajo, pero condicionada a domiciliar nómina, cuatro seguros y una tarjeta de crédito pagada cada mes. El banco pone la oferta sobre el papel, pero esos productos tienen coste anual. Resultado: el ahorro del diferencial se anula y, a veces, sale más caro que una oferta con menos vinculaciones.

Escenario B. Hipoteca fija con tipo atractivo el primer periodo, por ejemplo tres años. Después del periodo promocional el banco aplica un tipo de mercado más alto. Si tu intención es mudarte o cancelarla pronto, puede ser buena. Si piensas quedarte 20 años, hay que calcular la cuota media y compararla con otras opciones fijas a largo plazo.

¿Pueden retirarte el precio antes de firmar?

Sí. Hasta que la FEIN queda firmada, el banco puede cambiar condiciones o retirar una oferta si su cartera de riesgo o su necesidad de liquidez cambia. Por eso es importante pedir por escrito la condición que te han ofrecido y cuánto tiempo la respetan hasta la firma. Si necesitas seguridad, pregunta por una oferta vinculante o por la fecha límite para cerrar las condiciones prometidas.

Cómo comparar sin engaños

Cuando comparas, hazlo con el coste real en la mano, no con el titular del anuncio.

• Suma costes recurrentes: primas de seguros, comisiones de tarjetas, cuotas de productos vinculados.
• Simula la cuota a 5, 10 y 20 años según tu perfil. Un ahorro inicial puede desaparecer al cabo de pocos años.
• Valora la flexibilidad: si necesitas amortizar, cambiar alhaja, subrogar o vender, ¿qué coste tendrás?

Cuándo firmar ya y cuándo consultar antes

Firma ya si el banco te da la oferta por escrito, el ahorro se mantiene con pocas vinculaciones y la simulación a medio plazo sigue siendo mejor que otras opciones. Consulta antes si la oferta depende de productos caros, si el plazo promocional es corto, o si no te han explicado cómo queda la cuota cuando termine la promoción.

Si tienes dudas sobre cómo calcular costes futuros o sobre qué cláusulas son negociables, pide la opinión de un asesor especializado. Un gestor financiero con experiencia en hipotecas compara entidades y te puede decir si el ahorro anunciado es real o una carnada comercial.

Un detalle legal útil

Por ley (RD 716/2009), si la oferta promete un cierto porcentaje sobre el valor de la vivienda, ese límite se calcula sobre la tasación. Eso afecta directamente a la financiación máxima que te pueden ofrecer y merece comprobarlo si el banco habla de porcentajes de préstamo sobre valor.

La primera llamada es sin coste y, si quieres, podemos hacer una simulación concreta con tu situación y la calculadora de hipotecas.